2005年5月，围绕“供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”三个主题，抑制房地产过渡的投资和投机行为，促进房地产市场持续健康发展，国家出台了稳定房价的八条政策。
    一、我市实施宏观调控政策情况
    为促进我市房地产市场的健康发展，2006年初，市政府积极分析当前我市房地产市场形势，根据八条政策精神，全面、认真贯彻执行了各项调控措施，研究提出采取一系列包括金融支持、降低房地产交易成本、完善公积金贷款和贴息办法和改善住房供应体系等，四月初又积极策划了人居展，引导和鼓励住房消费。一是联系实际，及时制定了普通住房标准，严格税收征管。二是明确目标，着力构建两种住房体系。加大保障性住房的供给力度。三是加强市场管理，依法查处违规销售行为。四是针对宏观调整政策出台后的新情况，加大对房地产市场的调研和正面宣传。从政策出台初期效果看，很好的起到了抑制投机、优化结构、稳定房价的效果，房地产市场运行基本稳定，没有出现大起大落。
    二、宏观调控一周年我市房地产市场运行情况
    1、成交量稳中有降，成交量总体处于徘徊。从成量来看，05年1月份到4月份，杭州市月均的成交，是1412套；05年5月份一直到06年4月份，月均成交套数是1263套，从成交量来看，整体上出现了一定的回落，下降了10.6％。从各月成交走势看，市场成交量起伏波动较大，受季节性影响较大，整体仍处于徘徊调整阶段。
    在市场整体有所回落的同时，不同楼盘的销售情况出现了分化，宏观调控期间很多楼盘销售情况很好，但是有些开发得不是很到位的，楼盘市场定位等等方面不是很好的出现一种滞销的情况。
    2、价格基本平稳，不同区域价格趋向分化。05年1至4月份我们杭州市城区房地产价格是在8990元/平方米， 06年1至4月份这一价格是9213元/平方米，同比上升了1.82%，这个数字能够说明和宏观调控以后，住房价格基本上还是处于一个稳定的状态，宏观调控的政策在我市稳定价格上取得了一定的成效。
    从杭州区域内部的纵向对比看，老城区住宅成交价格变化并不大，总体上保持稳定，但滨江、闲林、下沙等周边区域成交价格有一定程度的下降。不同的楼盘价格分化比较明显，一些特色不明显的楼盘价格出现了较大的下降。
    3、投资投机性购房基本消失，本地人首次购房成主流。经过宏观调控后，我市住房消费总体上比较健康，住房消费主要以本地人首次购房为主，外地人在杭购房比例有所下降，一人购买多套商品住房的比例很低。06年一季度，本地购房一季度是2754套，占全部的86％，外地人比例从前几年的25-30%之间下降到目前的14%左右。首次购房人数为2400人，占购房总人数的81.8%。目前我市一人购买两套以上的住房总量仅占3.7%，这一购买多套住宅比例指标在一定程度上反映投资性购房比例已经较低，取而代之是自住型的购房消费。
    4、市场供求关系趋于优化。2005年5月-2006年4月，六城区（不包括萧山、余杭）商品住宅成交价位在4000元/M2以下、4000～6000元/M2，6000～8000元/M2分别占总成交量的18.3%，18.4%，27.6%，合计占64.3%，比05年1-4月提高了7.8个百分点。140M2以下房源成交比例总体由05年1-4月的67.6％上升到调控后的72.3％。
    5、房地产市场出现了一种更加规范、有序的竞争局面。一是宏观调控以后，开发企业的竞争是更加有序，从一个很突出的现象来看，新产生的违规现象明显减少，现在我们反应的一些投诉，也是在我们历史上沉淀下来的事情。企业在适应调控初期的彷徨后，更加趋于理性，注重产品的提升和品牌的打造，提升企业内在实力。二是消费者购房由盲目趋向理性。宏观调控之前，消费者可能盲目买房、跟风现象比较明显。出现了调控前购房火爆，调控政策出台初期集体观望的情况。从宏观调控一年效果看，消费者的有效需求真正得到了释放，以前困扰盲目购房的心理得到了理性，目前消费者购房目的明确，购房心理平衡和稳定。
    三、宏观调控对我市房地产市场的效应
    1、杭州市市场更加健康、有序发展。从宏观调控后我市成交量、价格基本稳定，投资性购房的减少，开发商的操作手段的规范，消费者的心态等等都说明我们这个市场是稳定发展的，没有出现大起大落。经过宏观调控后，我市房地产市场将在一个更加健康、规范有序的轨道上发展。
    2、房地产市场产品进入了一个新的发展领域。开发企业在开发建设中更加注重产品，宏观调控促进市场的产品的提高，真正上了一个台阶。从目前杭州房地产开发理念看，房产品开发已达到了较深的内涵，比如坤和提出的住宅文化，房产品已不仅仅是一个建筑的概念，而是一种居住文化，注重后期居住文化氛围的打造，让业主体会到社区亲情、邻里亲情，达到居住的舒适性。所以经过宏观调控以后，产品上了一个台阶，住宅品牌提高以后，住在杭州的品牌形象更加突出，而且已经让更高的居住人提高了一个更高的居住理念，文化内涵。
    3、老百姓购房心态趋于稳定。房地产市场整体环境明显改善，随着我市网上透明售房系统的开通，房地产市场信息不对称局面基本消除。开发企业的经营行为进一步规范，违规、猫腻现象明显减少。总体上看，我市房地产市场更趋于公开、透明、公正。一个信息透明、规范的市场，有利于投资消费的理性。购房行为基本是基于对市场信息、开发商信息、楼盘信息的充分了解基础上的综合判断，即使没有看准，也不会怪人家，怪政府，怪开发商。所以现在老百姓有效需求释放更加趋于理性、健康稳定。
    4、宏观调控促进市场的成熟。一年的宏观调控后，开发企业已经目前适应市场情况，宏观调控的市场变化使得开发企业整体素质和发展理念进一步提升，把握市场变化、应对市场变化的心理承受力和应变能力更强。企业发展方向更加明确，企业楼盘开发由以前的盲目的开发到现在企业有方向、有目标的开发，在开发过程中更加注重自住型消费形态的下的消费心理的研究，针对性地进行楼盘开发。
    5、政府调控手段上更加成熟。宏观调控后，政府对房地产市场特征和市场发展的把握和分析能力进一步增强，面对市场的发展，地方政府在采取的措施，推出的措施的时机，尺度把握上更加成熟有效，无论是省市部门，还是房地产管理部门，所推出的措施都是要经过大量的研究，如2006年3月底4月初举办的人居展都是经过精心的安排和策划各项活动的筹办都促进这个市场的稳定。从中央政府、地方政府层面看，政府部门对市场的判断和调控已经达到了相对成熟的阶段。
    四、对策建议
    从宏观调控对我市房地产市场产生的效应及当前市场形势看，我市房地产市场已基本稳定。 为促进我市房地产市场持续健康发展，建议如下：
    一是继续贯彻宏观调控，保持房地产市场的平稳，防止大起大落。我市积极贯彻中央政策，通过市委、市政府的正确决策和适度调控，政策效应逐步显现，宏观调控已达到预期目标，下一阶段应继续认真贯彻落实国务院和国家有关部委等制定的各项政策措施，坚持一手抓市场调控、防止市场过度萎缩导致房地产市场大落；一手抓结构调控，加快政府保障性住宅建设，努力改善中低收入特别是低收入困难群众的住房条件，切实保持房地产市场的持续稳定健康发展。一手抓市场规范，公开办事程序。通过杭房网的透明售房系统，公开审批项目、审批内容、审批办结时间。完善市场诚信体系，通过网上诚信档案栏目，规范开发企业市场经营行为，用社会诚信来进行规范。二是当前加强房地产市场风险研究，提高风险防范能力，降低银行风险。房地产市场的稳定健康关系到经济的可持续发展和社会的和谐稳定。因此有必要加强对房地产市场风险的认识。通过对房地产市场风险的评估，认清房地产市场运行的健康程度，形成风险防范和应对方案。尤其是要加强对中小开发单位和楼盘的监控，尤其是预售款的监管，保证建房资金及时安全到位，防止烂尾楼的出现。三是保持政策稳定，增强市场信心。自2005年宏观调控政策出台之后，我市房地产市场一直处于调整阶段。从当前的市场总体形势来看，我市房地产市场的各项指标均有不同程度的回落，市场总体形势稳中略降。由于2006年中央宏观调控的仍将持续，我市政策调控有一个滞后效应。当前应该密切关注市场的动态，不宜再推出新的调控政策，等市场持续消化一段时间再依市而行。