一则现实案例
    2006年4月中旬的一天，宁波北仑华山新村的气氛和往常大不一样，居民们聚集在北门告示牌前，被一张通知所吸引。告示不大，短短几行字，大意是说由于物业收费率长期不高，物业公司入不敷出，合同于今年4月30日结束后，物业公司将退出小区。落款是北仑物业管理公司。
    告示张贴后的几天并没有引起社区内居民太大的反响。而随着物业公司的撤离，五一长假的来临，社区里的居民们开始感到没有物业管理的烦恼，小区居民的抱怨一天比一天增多。“今年4月30日，物业公司的保安值完最后一班岗，走了，小区里的大门没人管了。考虑到五一长假卫生没人搞，物业公司在五一长假期间留下了一个打扫卫生的，5月7日，这个打扫卫生的扫完最后一次地，也走了，小区里的垃圾便没人清理了。社区内一天没人打扫，就垃圾成堆。”回忆起当时十几天前的情形，家住华山新村4幢的张优芬忧心忡忡，“没有门卫保安，各种人员进进出出，总觉着有种不安全感。”
    付米康，华山新村业主委员会主任。他是5年前当上华山新村业主委员会主任的，对小区物业管理的事了如指掌。付米康告诉记者，华山新村是1992年交付的小区。一共有14幢楼，住着500多户居民。小区交付后，物业一直是由开发商下属的东方物业公司负责管理的。2003年4月，开发商经业主委员会同意，出了好几十万元的启动资金，将小区物业交由一家物业公司管理，这家物业公司向居民每月每平方收取物业管理费2角、维修费1角5分，收费标准在北仑区算是最低档了。
    “收费标准和收费率太低了，管理这样的老小区是入不敷出。”北仑物业管理公司顾问俞南道边说边拿出华山新村的物业管理费用收取清单，“2004年我们开始收取物业管理费，当年收费率还比较高，达到85%。你看2005年，物业管理费收取率只有60%了。”如果能100%地收到物管费，2毛钱一平方，按照华山新村5万平方米，一年也能有10万元的物业管理费，但是一年比一年低的征收率，让北仑物业的经营者看到这个老小区越来越成为公司的负担。
    另据报道，宁波北仑区的10余个小区面临着物业公司撤离、业主自主管理的局面。一批合同到期的老小区，原物业管理公司纷纷宣布退出。而还没有到期的一批老小区，物业公司则明确表态只要合同到期，随后就撤离。物业公司振振有词：“市场经济下，公司是要赚钱的。经营老小区入不敷出，我们只有甩掉这个包袱。”
    看完这则案例，不同的人站在不同的立场都有各自的观点：“低价位收费，是否等同于低水平服务？我们按照物业服务合同的约定缴纳了物业管理服务费，而享受不到相应的服务，为什么还要继续缴纳费用？” 这是一部分业主的反应；而大多数物业公司的反应是“什么样的收费就有什么样的服务，2角钱的物业管理服务费还指望8角钱标准的服务吗？”；当然，还有部分是相对超脱的观点：“收费低，迫于成本压力，物业管理公司只能降低服务标准，导致业主不满意，征收率低，服务更差，最后陷入恶性循环”。
    在本文中，作者无意探讨上述何种观点更加客观正确，引用这个不久前的真实案例，只是想说明：1)由于物业管理服务费收缴率低引发的小区矛盾绝不是宁波仅有，杭州目前的许多小区，尤其是老小区，也面临着同样的境遇，或处于其边缘；2)物业管理服务费用缴交难，已不仅仅是合同双方的权利义务问题，而关系到小区居民的安居乐业和整个社会的安定团结。因此，作者欲主要从法律的角度，对物业管理服务费用收缴难问题进行一个粗浅的探讨，并从法律角度试着探寻一下出路。
    合同双方抗辩权的行使
    2003年9月1日开始施行的国务院《物业管理条例》是迄今为止我国物业管理领域具有最高法律效力的规范性文件。它的第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”
    对照《合同法》，物业服务合同应归入委托合同，即委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。物业服务委托合同属于典型的要式合同、有偿合同和双务合同。要式合同是因为条例明确规定了物业服务委托合同必须采用书面的形式，口头约定无效；有偿合同是指委托人一方享有合同规定的权益，须向对方支付相应的代价，这也构成了物业管理企业依据合同向业主收取物业服务费用的法律基础；双务合同是当事人双方互享债权、互负债务的合同，尽管物业服务委托合同的内容按照《物业管理条例》明确列举就有八项之多，但其中核心的一对权利义务就是缴交物业管理服务费用和提供物业管理服务，对于物业服务企业来说，享有接受物业管理服务费用的权利和承担相应提供物业管理服务的义务；业主反之，享有接受相应物业管理服务的权利和承担缴交物业管理服务费用的义务。而正是这一对权利和义务，为合同双方行使抗辩权提供了法律基础。
    关于业主缴交物业管理服务费用的义务和企业提供相应服务的义务，孰先孰后的问题，有三种观点（因为和下文的讨论关系密切，简单介绍）：（1）业主缴交物业管理服务费用的义务在先。无论是从法律的规定，如《杭州市物业管理条例》第四十五条规定物业管理企业可以向业主预收物业管理服务费用，预收期限不得超过12个月；还是从实践的角度，物业管理服务费用是物业管理企业正常运作的主要保障，该观点都认为应当是业主缴交物业管理服务费用属于先履行义务。2) 物业管理服务企业提供相应服务的义务在先。该观点认为，尽管从形式上看，业主在最初选聘一家物业服务企业时是缴费在先，接受其服务在后，但物业管理服务的本质是物业管理企业以服务换取报酬的行为，业主缴费的依据是相当的物业管理服务，当物业管理服务难以让业主满意时，业主可以行使其终极权利：解聘。3)两个义务同时履行。在物业服务委托合同的履行过程中，从法律上难以区分应该哪个行为在先，只能说是物业管理企业以服务换取报酬，业主以报酬换取服务，应该属于同时履行的义务。
    抗辩权存在于双务合同的履行过程中，主要有三种形式，因为物业管理服务的本身特点，决定了抗辩权几乎是贯穿于物业服务委托合同履行的全过程。
    物业管理范围涉及业主个体专有权利和业主整体公有权利，比如对业主个体物业的维修、养护和管理，对小区共用设施设备的维修、养护和管理，对物业管理区域内的绿化、环境卫生、交通与车辆停放、公共秩序和安全管理等等；又涉及业主财产权利和人身权利，比如参与邻里滴水纠纷的处理（财产权利），参与邻里噪声纠纷的处理（人身权利）等等。可以毫不夸张地说，物业管理贯穿于任何一个社会人“8小时之外”社会生活的全过程，因此，这种合同双方当事人接触的密切性和广泛性也为双方当事人抗辩权的行使提供了广泛的基础。下面，作者就围绕抗辩权的三种主要形式，分别作一论述。
    （一）不安抗辩权。
    不安抗辩权是指在双务合同中，应先履行债务的一方发现后履行一方财产状况恶化等可能危及其债权的情形时，在后履行方未履行其债务或提供担保前，有拒绝先履行自己所负债务的权利。
    那么，哪些情况下，合同一方可以主张不安抗辩权呢？按照《合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务的；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”
    非常明显，按照《合同法》，只有负有先履行债务的当事人才可以主张不安抗辩权，联系上文分析的“业主缴交物业管理服务费用的义务和企业提供相应服务的义务，孰先孰后”的问题，形成的三种观点。按照第一种观点，“业主缴交物业管理服务费用的义务在先”，也就是说业主可以成为主张不安抗辩权的权利人。当业主发现物业服务企业有《合同法》第六十八条第一款规定情形之一的，可以行使该权利，中止或延缓履行缴交物业管理服务费的义务，并对该行为不承担违约责任。按照第二种观点，“物业管理服务企业提供相应服务的义务在先”，不安抗辩权则由物业服务企业享有，即当某个业主出现《合同法》第六十八条第一款规定情形之一时，物业服务企业有法定理由感到“不安”，并中止向该业主提供相应的服务。
    应当注意的是，无论是业主还是物业管理服务企业，行使不安抗辩权都必须承担两项义务：1)通知义务，即必须及时通知对方当事人由于出现了法定事由，本方要行使中止或延缓履行义务的不安抗辩权；2)举证义务，即一旦进入诉讼阶段，需承担提供证据证明对方有《合同法》第六十八条第一款情形存在的义务。因为《合同法》第六十八条第二款紧接着明确“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”
    从以上分析可知，物业服务企业或者业主要通过行使不安抗辩权免除自己的义务，法律上要求是非常高的。
    （二）后履行抗辩权。
    后履行抗辩权是指双务合同当事人应当依约先后履行义务时，后履行一方在先履行一方未完成履行前，可以拒绝履行自己相应的义务。《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
    相对于不安抗辩权，后履行抗辩权要容易理解得多。举个例子，法院如果认为“物业管理服务企业提供相应服务的义务在先”，当物业服务对照合同约定和技术标准的规定没有符合要求时，业主享有后履行抗辩权，这时候如果物业服务企业以业主不缴或者迟缴物业服务费用为由，提起诉讼，其诉讼请求很难得到法院的支持。
    而如果法院认为“业主缴交物业管理服务费用的义务在先”，同样情况下，业主无法享有后履行抗辩权，其只能享有不安抗辩权，而不安抗辩权要成立，必须由业主承担举证责任，证明物业服务企业具有经营状况严重恶化等丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，这时候业主的主张是很难成立的，物业服务企业要求其缴纳物业服务费的诉讼请求很可能得到法院的支持。
    （三）同时履行抗辩权。
    同时履行抗辩权，是指在双务合同中，一方当事人在另一方未依约履行合同义务而请求其履行时，有拒绝履行自己义务的权利。《合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”
    关于“业主缴交物业管理服务费用的义务和企业提供相应服务的义务，孰先孰后”的问题，笔者倾向于两者没有先后顺序之分。但在与法律界人士，尤其是法院系统探讨过程中，却发现了实践上的障碍。以刚才同样的情况，一方面是物业服务没有符合合同约定和技术标准的规定，另一方面是业主不缴或者迟缴物业服务费用，物业服务企业诉至法院，法院一般情况下确实无法判断哪方违约在先，即双方都有权主张同时履行抗辩权，那么法院的判决就只能是双方各自履行义务，互相不负违约责任。
    物业管理服务费用收缴难的解决方法
    刚才作者探讨了物业管理委托服务合同履行过程中出现的三种抗辩权，及其法律上的意义。接下来，就解决物业管理服务费用收缴难问题，作者尝试着作一些探索。
    缴交物业管理服务费用作为业主的义务，不仅体现在双方签订的民事合同中，而且体现在国务院和省市有关法规中。三个层级的法规都对业主违约情况下的如何催缴进行了规定。
    •国务院《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”
    •《浙江省物业管理条例》第六十四条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，按物业服务合同约定承担支付违约金；业主委员会应当督促该业主交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按照协议约定申请仲裁或依法向人民法院起诉。
    业主委员会不履行督促业主交纳物业服务费用的，物业所在地县(市、区)物业主管部门予以警告或通报批评。”
    •《杭州市物业管理条例》第五十二条第二款“业主、使用人不按照约定缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以依照合同约定收取违约金或滞纳金。拒不缴纳的，物业管理企业可以依法向人民法院提起诉讼，并可申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。”
    综合整理一下，业主如果违反物业管理委托服务合同不缴或逾期缴纳物业管理服务费用的，有以下合法措施可以采取：
    1)物业管理企业申请仲裁或诉讼；
    2)依合同支付违约金或滞纳金；
    3)业主委员会催缴以及不履行催缴职责的警告或通报批评；
    4)申请法院禁止该业主转让、出租或抵押物业。
    客观地说，相对于一般民事合同的债权债务纠纷统一适用《合同法》来说，措施数量已经不少，但效果如何呢？我们不妨一一分析：
    法规中规定的“物业管理企业申请仲裁或诉讼权”只能说是“寥胜与无”，因为即使不说，物业管理企业依照合同也可以提起仲裁申请或民事诉讼，事实上，这也是目前物业管理企业维护权利的主要方式，但一旦面对一定比例的物业管理服务费用拖欠，费时费力费钱的诉讼武器就显得有点力不从心了。
    “违约金或滞纳金措施”也是类似，一方面需要合同中有约定，另一方面面对物业管理服务费用（本金部分）的拖欠，违约金或滞纳金恐怕也只有经过诉讼程序主张了。
    “业主委员会催缴”，应该说是一条有作用的措施。业主委员会作为业主大会的执行机构，从一定程度上代表了全体业主的意志。但该措施与其说是法律措施，不如说是工作方法，因为其催缴并没有任何法律强制力。
    “申请法院禁止该业主转让、出租或抵押物业”就作者看来，应该是最强有力，也是《杭州市物业管理条例》独创的一条保障物业管理服务费用收缴的法律措施。如果运用得好，可以大大降低业主无故欠缴率。但据作者所知，杭州到目前为止，没有一家物业管理企业成功地运用该条款禁止业主物业的转让、出租或抵押。并不是物业管理企业不知道，而是申请法院后无法操作。首先，“禁止物业转让、出租或抵押”是属于对房屋所有权（物权）的限制，而欠缴物业管理服务费用属于债权债务纠纷，从权利的层级上来说，物权高于债权，由于债权债务纠纷限制物权的处分，从法理上来说有冲突；其次，法院操作“禁止物业转让、出租或抵押”没有实施细则，市人大地方性法规《杭州市物业管理条例》虽然规定了该制度，但法院没有对应的操作制度，一般来讲，与物业的价值相比较，欠缴的物业管理服务费用所占比例并不高（除非是物业管理服务费用较高的高档物业，且拖欠时间较长），但究竟是欠缴的物业管理服务费用占物业价值的5%时就可以“禁止物业转让、出租或抵押”，还是达到50%时才可以“禁止物业转让、出租或抵押”，法院没有依据，相关政府部门也没有依据。
    综上所述，目前法律法规中对欠缴物业管理服务费用的四条措施一方面虽然为解决该问题提供了途径，但在实践操作中都存在一定的缺陷，无法满足高效、有效解决该问题的目的。结合工作实践和理论研究，作者提出以下非司法和司法两条思考，以供参考。
    （一） 非司法途径：建立社区、业主委员会、物业管理企业三者联动的催缴机制。
    在“单位人”向“社会人”角色转换的社会转型时期，如何在物业管理中发挥社区居民委员会的作用，一直是我们房管部门研究的课题之一。如前所述，物业管理问题绝不仅仅是物业企业和业主双方的事，物业管理服务费用欠缴所引起的纠纷也绝不仅仅是合同纠纷，两者都关系到小区居民的安居乐业和整个社会的安定团结。在宁波的案例中，最后不得不参与其中进行后续处理和帮助联系新的物业管理企业的也是华山新村的直管单位芝兰社区居委会。因此，按照作者的观点，与其矛盾扩大和激化了再介入，不如提早介入，当出现物业管理服务费用欠缴（尤其是高比例欠缴）情况时，社区居委会就应主动介入，与物业管理企业、业主委员会一起承担催缴的责任。
    社区居委会承担催缴责任的另一个明显好处是，相对于物业管理企业和业主委员会，她不是合同的任何一方当事人，不仅角色上更加中立，而且有利于发现欠缴的原因并及时调解双方矛盾，从而形成以物业管理服务费用为切入口，及时掌握和解决物业管理矛盾和纠纷的早发现、早解决机制。
    （二）司法途径：适用高效的督促程序“支付令”手段。
    考虑到普通诉讼的程序烦琐、时间漫长等原因，为适应社会主义市场经济快速流转的需要，我国民事诉讼法律制度已经设计了一套简便、高效、快速解决债务纠纷的程序，那就是督促程序。
    督促程序是指人民法院根据债权人的给付金钱和有价证券的申请，以支付令的形式，催促债务人限期履行义务的特殊程序。结合督促程序的特点，如果法院可以运用于物业管理服务费用的催缴，具有以下几方面明显的优势：
    （1）程序简化。督促程序不同于一般的审批程序，人民法院以督促程序处理债务纠纷过程中，没有对立的双方当事人参加诉讼，也不需要对案件事实进行调查和开庭审理，只需要经过书面审查，以支付令的方式催促债务人履行义务。
    （2）效率极高。人民法院对债权人提出的债权债务关系明确的申请，应在受理之日起15日内向债务人发出支付令；债务人应在自收到支付令之日起15日内向法院提出书面异议。债务人超过法定期限提出的异议无效。
    （3）具有强制执行力。债务人超过法定期限未提出书面异议的支付令即具有强制执行力，其效力与人民法院的判决、裁定具有同等效力。根据《民事诉讼法》第191条第3款规定：债务人在法定期间内对支付令不提出异议，或提出的异议不能成立，而债务人又不履行支付令所确定的义务，债权人可以向人民法院申请强制执行。
    （4）不损害业主的权益。这也是最关键的一点，督促程序及其支付令手段并不会因为其高效而损害到相对人的利益。因为发出支付令时，没有经过开庭审理，法院并未对权利义务关系做出任何判断，所以，如果债务人接到支付令后在法定期限内提出书面异议，且经初步审查争议成立的，督促程序即告终结，支付令也自行失效。债权人只能提起诉讼程序，请求司法保护。
    举个例子，某业主拖欠物业管理服务费用，物业公司可以选择督促程序（当然也可以选择直接起诉）寻求权利保护：
    （1）物业企业向物业所在区的人民法院提出支付令的申请，并提供该业主违反约定逾期未支付物业管理服务费用的事实依据。
    （2）人民法院从主体资格、请求内容、请求的事实证据、支付令能否送达债务人（这是很关键的一点，因此，物业管理企业必须提供能送达债务人的确切地址和联系方式）几方面经过书面审查后，在受理之日起15日内发出支付令，督促该业主限期履行缴交义务。
    （3）如该业主在收到支付令之日起15日内既不提出书面异议，又不履行义务的，物业企业可以在一年内向人民法院申请强制执行。人民法院可以据此予以执行。
    （4）如该业主在收到支付令之日起15日内提出书面异议，表明其存在抗辩权等事由的，支付令失效，督促程序终结。物业企业可决定是否提起民事诉讼。
    可以发现，督促程序和支付令手段是一个既有利于快捷解决物业管理服务费用欠缴纠纷，又保障双方当事人权益的最佳法律设计。但该方案的实施取决于法院的支持，因为就目前而言，法院对督促程序的适用范围仅限于没有“对等给付”的金钱债务等少数几个领域。