大到山脉、草原、江河湖海和地下矿藏的归属，小到居民住宅的停车位、电梯、水电管线的维护,以及房屋产权、物业管理、业主权利、相邻关系……这些民生热点，随着今天《物权法》的正式实施，将有一个明确的“说法”。【物权法专题>>>】

　　《物权法》共分5编19章247条，对于广大购房者、业主而言，《物权法》明确规定了住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；保护阳光权；小区车库车位首先要满足业主需要；不动产将施行统一登记制度，办理房产证将进入快车道；土地承包期限届满可按归家规定继续承包等。【物权法全文查看>>>】

　　《物权法》的出台，也对杭州的开发商、房地产业相关人员提出了更高的要求。日前，浙江省房地产协会就特别邀请了金鹰律师事务所的金鹰律师为房地产业内人士进行了培训，以求更透彻的了解《物权法》的精髓，住在杭州网对此次讲座进行了全程摄制。【详细报道>>>】

　　金鹰律师表示，物权法的出台很有必要，它是规范财产关系的民事基本法律，起到了“定分止争、物尽其用”的作用。在讲座中，金鹰从物权观念、不动产统一登记制度、不动产的征收制度、建筑物区分所有权的基本内容四个方面对《物权法》进行了解读。

　　对广大购房者特别关心的小区车库、绿地问题，金鹰律师还做了详细的阐述，住在杭州网摘录如下：

　　车库的归属

　　《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　关于车位使用权的归属，一直存在争议。住宅小区的停车库，究竟是属于开发商的还是属于全体业主的呢？

　　经对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行调查研究，并借鉴国外的通常做法，立法部门认为业主共有的财产，应当是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。如果规定车库、车位归业主共有，则车库、车位和住宅的配套比例不同，业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售情况不同等原因，归业主共有很难操作。据此，物权法作出了第74条的规定。还有一类车库是利用人防设施，对于人防设施地下车库的归属问题。有人认为“人防地下车库属于小区全体业主共有”，我认为该观点非常值得商榷。

　　人防设施地下车库与普通地下车库无论是在建造成本上，还是所适用的法律法规上均不相同。我个人认为，人防工程的所有权应当是属于国家，在保证战时使用效能的前提下，由建设单位(投资人)按照“谁投资、谁使用、谁收益”的原则在人防部门核发的人防工程使用证规定的时间和范围内行使权利。

　　车位、车库如果没有约定的情况下的归属问题，当然没有约定的情况可能很少，但也不能说没有。我个人认为应该属于开发商，因为按74条的规定开发商可以通过出售、附赠、或者出租的方式约定车位和车库的归属，而这个约定的前提，必然是只有权利人才可以把自已的物以一定的形式处分，如果没有约定车位、车库当然属于开发商，这样也符合“谁投资，谁受益”原则。从另一个角度来分析，如果认为车位、车库为业主共有，也会引发一些矛盾：已购买车位的人与开发商的矛盾、有车的人与无车的人的矛盾等。

　　法条中有没有明确的地方，比如什么叫车库应当首先满足业主的需要，我个人认为应该把相应的程序固定下来，比如开发商可以在合同中约定业主在多长时间内可以购买，如不购买则视为放弃优先权，这样可以明确各方的利益，既可以保障业主的利益也可以保障开发商的利益，使两者达到一个利益的平衡点，利益平衡了，纠纷也就减少了，地方政府有义务来做这件事。

　　绿地的归属

　　很多开发商特被是别墅、排屋的开发商对绿地的归属特别关注。

　　例如，2006年年底，杭州市中级人民法院终审判决了9件“福田假日之约”的案件，认定绿地共有，开发商无权处置，买卖条款无效。

　　而《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

　　注意两个关键词：

　　第一个关键词是共有。按照原来对绿地的一般认识，认为绿地是一种使用功能，其实质就是土地，城市土地属于国家所有，业主只有使用权，没有所有权。因此，绿地是不能由业主共有。但是，物权法并没有如此理解，认为无论是道路还是绿地，是与房屋一样的，依附于土地的地上附着物，可以单独规定其权属。

　　第二个关键词是明示。绿地可以明示给个人！解决了前面一个问题，即解决了绿地的性质后，这样的规定也可以理解了。但如何来认定为明示呢？广告、楼书是否为明示？合同约定是否为明示？如果认定合同约定是明示的一种方式，那与全体业主约定，还是相关业主约定，甚至是个别业主约定。

　　如何来认定为明示呢？广告、楼书是否为明示？合同约定是否为明示？如果认定合同约定是明示的一种方式，那与全体业主约定，还是相关业主约定，甚至是个别业主约定。

　　在现实生活当中，在全部别墅项目中是可以通过合同约定来作为明示的一种方式。

　　我认为明示既不同与默示也不同于公示。

　　现在有些楼盘特别是别墅、排屋的销售中，一般情况下，每一套房子(叠排除外)均有附属的绿地，每一份合同中均有关于绿地归属的约定，因此，我个人认为，这种情况下，可以认定为已经明示。因为如果一个业主对他人的绿地提出要求，别人也可以对他房前的绿地提出要求。在别墅和公寓混建的项目当中，如果容积率是分计的，也不会存在问题。福田假日之约的判决至少与物权法的上述规定是相违背的，一些企业不要在该判决作出后，盲目主动赔偿。最有可能出现问题的是别墅和公寓混建项目中，容积率是合计的。这种情况下，开发商应该如何处理才算明示，这个问题需要法律的进一步明确。

　　我认为在国家立法没有明确之前，地方立法可以考虑先行，要不然有了法律不知如何适用和没有规定一样。